Podnikanie, ktoré spočíva v prenájme bytu inej osobe, je v Bratislave celkom bežné. Avšak z roka na rok úvery rastú a natíska sa otázka, či sa podnikanie s prenajímaním bytu v hlavnom meste stále oplatí. V druhom diele našej rubriky vám opäť poradí bratislavský realitný maklér Tomáš Neuschl.
Kroky potrebné na kúpu bytu v prípade prenájmu inej osobe
- Cenová kalkulácia – Byt v tomto prípade nekupujeme na vlastné bývanie, ale za účelom tvorby zisku. Z toho dôvodu sú zaujímavé atraktívne lokality bližšie k centru, blízkosť veľkých firiem, obchodov či zastávok MHD. Najčastejšie sa kupujú 1-izbové a 2-izbové byty z dôvodu nižších vstupných nákladov a rýchlejšej možnosti prenajatia. Základným princípom pre investora je z m² vyťažiť čo najväčší zisk. Preto vyhľadáva nehnuteľnosti, ktoré vie obstarať pod trhovú cenu s čo najväčším potenciálom s ohľadom na výšku nájomného v rámci lokality. Mesačný nájom musí pokryť všetky náklady spojené s nehnuteľnosťou s cieľom tvorby zisku.
- Registrácia na daňovom úrade – Pri prenájme nehnuteľností ste povinní sa registrovať na Daňovom úrade pre daň z príjmov. Pri fyzických osobách môžete vykonávať prenájom v rámci živnosti či bez nej.
- Vyhotovenie nájomnej zmluvy – V praxi sa najčastejšie uzatvárajú zmluvy o krátkodobom nájme bytov. Uzatvárajú sa na dobu určitú, najdlhšie na 2 roky. Krátkodobý nájom môže trvať najviac 6 rokov. Výhodou je práve výpovedná lehota, ktorá pri krátkodobom nájme bytov je jeden mesiac, prípadne 15 dní v prípade presne špecifikovaných výpovedných dôvodov. V prípade uzatvorenia zmluvy podľa Občianskeho zákonníka je podľa zákona uvedená najmenej trojmesačná výpovedná lehota. Výhodou ukončenia krátkodobého nájmu bytu je skutočnosť, že prenajímateľovi nevzniká povinnosť poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu.
Kto môže prenajímať byt?
Prenajímať nehnuteľnosť môže akákoľvek osoba, pričom nemusí mať živnostenské oprávnenie. Tomáš Neuschl tvrdí, že prenajímanie za účelom zvyšovania vlastných aktív je veľmi populárne – väčšinou ide o nevyužité nehnuteľnosti, ktorými si majiteľ po prenajatí zvyšuje svoje príjmy či znižuje výdavky. Ďalej môžu prenajímať nehnuteľnosti podnikatelia, ktorí zámerne nadobúdajú investičné nehnuteľnosti do svojho vlastníctva za účelom prenajímania, tvorby pasívneho príjmu a zvyšovania hodnoty svojho majetku.
Plusy a mínusy kupovania bytu za účelom prenájmu
Prenájom nehnuteľnosti je možné vykonať niekoľkými spôsobmi:
- Prenájom bytu ako celok – Výhodou je väčšia istota prenajímateľa o stály príjem a nájomcov ako aj menšie starosti s dohľadom nad nehnuteľnosťou. Nevýhodou môže byť vyššie opotrebenie bytu a zabezpečenie náhrady ubytovania v prípade výpovede nájomcu, či dĺžka zákonnej výpovednej lehoty v prípade prenajímateľa.
- Prenájom ako poskytnutie svojej nehnuteľnosti zahraničnej klientele na niekoľko dní – Výhodou je nízke opotrebenie nehnuteľnosti, nižšie náklady a potenciál vysokých ziskov. Nevýhodou je náročnejšia starostlivosť o záujemcov, častejšie upratovanie nehnuteľnosti a možné sezónne výkyvy, ktoré priamo ovplyvňujú príjmy majiteľa nehnuteľnosti.
Ceny, v akých sa pohybujú bratislavské prenájmy
Ceny za prenájom sú rôzne v závislosti od veľkosti nehnuteľnosti, lokality, dispozície či luxusu. Pre porovnanie, za štandardný 2-izbový byt v mestskej štvrti Vrakuňa je priemerná cena za mesačný nájom okolo 500€ vrátane energií, pritom v centre mesta je možné sumu mesačného nájmu navýšiť aj o dvojnásobok.
Budúci rok úvery porastú – odporúča realitný maklér i napriek tomu kúpu bytu za účelom prenajímania?
„Od júla 2018 nastala v poskytovaní hypotekárnych úverov zmena, ktorá sťažila niektorým uchádzačom o hypotéku financovanie vlastnej nehnuteľnosti. Rovnako sa očakáva aj zvyšovanie samotných úrokov. Ak však takáto situácia nastane, priamo úmerne sa zníži dopyt kupujúcich po nehnuteľnostiach, čím budú nútení predávajúci znižovať ceny svojich nehnuteľností, aby boli konkurencieschopní. Práve na tento moment čaká väčšina investorov, kedy budú môcť nadobudnúť nehnuteľnosť výrazne za nižšiu cenu ako by ju kúpili dnes. Vo veľkej väčšine sa to bude týkať práve hotovostných investorov. Pri záujemcoch, ktorí budú chcieť nadobudnúť investičnú nehnuteľnosť s financovaním formou hypotekárneho úveru, bude situácia veľmi podobná, ako je dnes. Dôležitá bude kalkulácia celkového výnosu pri určitej návratnosti vyčíslená na základe mesačného nájmu po odrátaní všetkých mesačných výdavkov spojených s nehnuteľnosťou,“ dodáva na záver k otázke o prenájme bytov Tomáš Neuschl.
