Krátkodobé prenájmy cez Airbnb v Bratislave už podľa novej dátovej analýzy neovládajú jednotlivci, ale profesionálne firmy. Investigatívne centrum Jána Kuciaka upozorňuje, že mnohí veľkí prenajímatelia navonok vystupujú len pod krstnými menami, zatiaľ čo obyvatelia bytových domov ani mesto netušia, kto za prenájmami v skutočnosti stojí.
Bratislavský trh s krátkodobými prenájmami prechádza výraznou zmenou. Z platformy, ktorá mala pôvodne slúžiť na príležitostné prenajímanie voľných izieb, sa podľa novej dátovej analýzy Investigatívneho centra Jána Kuciaka (ICJK) stal profesionálny biznis ovládaný firmami a veľkými správcami nehnuteľností. Analýza zároveň upozorňuje, že mnohí z najväčších poskytovateľov ubytovania zostávajú pre verejnosť prakticky anonymní.
Výskum, ktorý vznikol v spolupráci s projektmi Doorstep Analytics a Urban Journalism Network, ukazuje, že najväčší hráči na bratislavskom trhu spravujú desiatky bytov určených na krátkodobé ubytovanie turistov. Navonok pritom často vystupujú len pod bežnými krstnými menami a profilovými fotografiami, takže bežný používateľ platformy ani obyvatelia bytových domov nevidia, že za ponukou stoja obchodné spoločnosti.
Analýza zároveň poukazuje na to, že pôvodná myšlienka zdieľanej ekonomiky sa z Airbnb prakticky vytratila. Namiesto prenajímania voľnej izby vo vlastnom byte dnes prevažujú celé byty a apartmány, ktoré slúžia výlučne na krátkodobé ubytovanie turistov.
Novinky a zmeny v MHD Bratislava: Dopravný podnik spúšťa nové tabule, schémy aj lepšiu navigáciu
Tento trend pociťujú aj obyvatelia centra Bratislavy. Manželia, ktorí žijú v Starom Meste a ktorých identitu redakcia ICJK z dôvodu ochrany súkromia zmenila, opisujú, že po predaji jedného z bytov v ich dome sa atmosféra výrazne zmenila. Do bytového domu začali prichádzať neustále noví návštevníci, čo podľa nich prinieslo hluk, narušenie súkromia aj obavy o bezpečnosť.
„Obťažuje ma to. Prišiel som bývať do bytovky, nie do hotela,“ opisuje pre ICJK svoju skúsenosť Tomáš. Podľa jeho slov pribúdali ďalšie byty kupované výlučne na podnikanie cez Airbnb. V malých apartmánoch sa ubytovávalo naraz viacero turistov, ktorí prichádzali aj v nočných hodinách, po chodbách presúvali kufre a zdržiavali sa na spoločných priestoroch.
Jeho manželka Viera upozorňuje, že najväčším problémom je neustály pohyb cudzích ľudí v bytovom dome. Obyvatelia podľa nej často netušia, kto sa v dome pohybuje, čo znižuje pocit bezpečia. Spomína aj prípady vlámania do spoločných priestorov, keď sa páchatelia dostali dovnútra po poškodení schránok na odkladanie kľúčov využívaných pri samoobslužnom ubytovaní.
Všetky kúpaliská v Bratislavskom kraji majú povolenia od hygienikov, kvalita vody je vyhovujúca
Podľa analýzy ICJK pritom nejde o ojedinelý jav. Rastúci počet bytov určených výlučne na krátkodobé prenájmy sa koncentruje najmä v novom bratislavskom downtowne, predovšetkým v okolí Pribinovej, Továrenskej a Landererovej ulice.
Dáta naznačujú, že význam platformy Airbnb v hlavnom meste ďalej rastie. Kým na konci roka 2025 bolo na Slovensku evidovaných viac ako 6 600 ponúk, z toho približne 1 770 v Bratislavskom kraji, začiatkom júla 2026 analýza zaznamenala už viac ako 2 200 aktívnych inzerátov len v Bratislave.
Viac ako 90 percent ponuky pritom tvoria celé byty alebo domy. Samostatné izby, na ktorých bol pôvodne koncept Airbnb postavený, predstavujú už len malú časť trhu.
Analýza upozorňuje aj na problém transparentnosti. Dátový inžinier Simon Salamanian z projektu Doorstep Analytics uviedol, že od jari 2026 nebolo možné získať podnikateľské údaje o viacerých hostiteľoch priamo cez platformu. Airbnb po otázkach novinárov vysvetlilo, že išlo o technickú chybu, ktorú začalo preverovať. Následne sa údaje opäť zobrazili a podľa ICJK sa potvrdilo, že viacerí najväčší prenajímatelia sú obchodné spoločnosti.
Desia vás rozpadávajúce sa terasy v Petržalke? Mesto Bratislava aj mestská časť dávajú dotácie na ich rekonštrukcie
Na podnikateľský charakter viacerých krátkodobých prenájmov upozorňuje aj Finančná správa SR. Podľa nej nie je rozhodujúce, či sa hostiteľ na platforme označí ako súkromná osoba alebo firma.
Ak spolu s ubytovaním poskytuje služby, ako je upratovanie či výmena posteľnej bielizne, nejde už o bežný prenájom nehnuteľnosti, ale o podnikateľskú činnosť, ktorá podlieha príslušným zákonným povinnostiam vrátane živnostenského oprávnenia a zdaňovania príjmov.
Do situácie by mal v budúcnosti priniesť viac transparentnosti pripravovaný register krátkodobých prenájmov, ktorý vzniká na základe európskej legislatívy. Prenajímatelia sa doň budú musieť povinne registrovať. Podľa Ministerstva cestovného ruchu a športu však jeho cieľom zatiaľ nie je obmedzovať počet prenájmov, ale predovšetkým zabezpečiť ich evidenciu.
FOTO: Bratislava otvorila nový park pri Muchovom námestí, vznikla tak zelená oáza plná zelene aj prvkov pre najmenších
Magistrát hlavného mesta priznáva, že rast krátkodobých prenájmov eviduje, no možnosti samosprávy sú v súčasnosti obmedzené. Mesto nemá vlastné komplexné údaje o rozsahu tohto trhu a zároveň upozorňuje, že bez zmeny legislatívy nemá právomoci, ktoré by mu umožnili zaviesť reguláciu podobnú tej, akú využívajú viaceré európske metropoly.
„K prípadnej regulácii alebo iným opatreniam by sme mohli pristúpiť jedine po zmene legislatívy,“ uviedol pre ICJK hovorca Magistrátu hlavného mesta Bratislavy Peter Bubla.
Dátová analýza tak naznačuje, že Airbnb v Bratislave sa za posledné roky výrazne zmenilo. Z platformy určenej na príležitostné zdieľanie bývania sa podľa zistení ICJK stal profesionálny trh s tisíckami apartmánov, na ktorom čoraz významnejšiu úlohu zohrávajú veľké firmy a správcovia nehnuteľností.
Diskusia o tom, ako tento segment v budúcnosti regulovať a zároveň zachovať dostupnosť bývania pre obyvateľov hlavného mesta, preto zrejme bude pokračovať.
