Podľa centrálnej banky, ale aj zástupcov developerov by stlmiť rast cien na realitnom trhu pomohla aj dostatočná ponuka nájomného bývania.
Zdražovanie nehnuteľností na bývanie by malo na Slovensku pokračovať. Významným faktorom je nedostatok ponuky.
Na Slovensku, a predovšetkým v hlavnom meste Bratislave, nejde podľa generálneho riaditeľa spoločnosti Proxenta Pavla Kožíka o realitnú bublinu, ale o akútny nedostatok bytov. Dopyt po nich je totiž niekoľkonásobne vyšší v porovnaní s ponukou.
„A táto situácia sa v najbližších 2 – 3 rokoch bude iba zhoršovať. Ceny bytov budú rásť a čoskoro sa dostaneme do fázy, že niektorí ľudia v Bratislave si už nebudú môcť dovoliť kúpiť vlastné bývanie,” upozornil.
Riešením by podľa Kožíka mohla byť výstavba nájomných bytov, na ktorú zatiaľ chýba potrebná legislatíva i praktické kroky politikov.
Zhoršovanie dostupnosti bývania
Postupné zhoršovanie dostupnosti bývania v Bratislavskom kraji v posledných dvoch rokoch podľa NBS potvrdzujú aj dáta z indexu dostupnosti bývania.
Stále však zostáva lepšia, ako dlhodobý historický priemer, čomu výrazne pomáhajú nízke úrokové miery. Ideálny spôsob, ako spomaliť pokračujúci rast cien nehnuteľností, je však podľa centrálnej banky v posilnení ponukovej strany trhu, napríklad cez zníženie byrokracie či zjednodušení podmienok na výstavbu.
„Veľkú pridanú hodnotu by mala predovšetkým podpora nájomného bývania. Viac nájomných bytov by dokázalo zmierniť aj dopytové tlaky,“ konštatoval hovorca NBS Peter Majer.
Strop ešte nie je na vrchole
Strop v cenách sme tak podľa Kožíka ešte určite nedosiahli. „Rastúci trend cien nehnuteľností nedokázala zastaviť ani pandémia koronavírusu. Nachádzame sa vo fáze veľkého nakupovania,“ skonštatoval s tým, že skolaudovaných bytov je viac ako tých, ktoré sú nanovo povolené.
„Magistrát hlavného mesta Bratislavy vydal za minulý rok ani nie 2 000 záväzných stanovísk na nové nehnuteľnosti. To je strašne málo v porovnaní s dopytom, ktorý je na úrovni 10 000. A bude horšie. O dva až tri roky budeme mať na trhu kritický stav,“ uzavrel Kožík.
Pokles sa nepredpokladá
Risk manažér a odhadca cien nehnuteľností z realitnej spoločnosti Lexxus Peter Ondrovič nepredpokladá, že by v súčasnosti mohli začať ceny bývania v Bratislave klesať.
„Naopak, rast cien bude i naďalej pokračovať, avšak očakávame výraznejší pokles v dynamike ich rastu. Dôvodom je najmä silný dopyt po nových nehnuteľnostiach, ktorý je stále vyšší ako ponuka. Dopytu napomáhajú najmä historicky najnižšie úrokové sadzby hypotekárnych úverov,“ poznamenal s tým, že vlastné bývanie je dnes už nedostupnejšie pre viaceré skupiny.
„Osobne nevnímam situáciu v Bratislave tak dramaticky, že by sme mali hovoriť o kritickom nedostatku nehnuteľností. Súčasný problém je z veľkej časti výsledok stretu záujmov viacerých strán zahrnutých do celého kolobehu procesov,“ doplnil.
Riešením by mohli byť nové typy nehnuteľností, ktoré v Bratislave chýbajú, ako napr. lofty alebo unikátne office priestory.
Bratislava je najdrahšia
Ako poznamenala analytička 365.bank Jana Glasová, najdrahšie nehnuteľnosti sú v Bratislave a jej okolí, kde cena dosahuje až 2 787 eur za meter štvorcový.
„Výrazný kvartálny aj medziročný rast cien nehnuteľností v Bratislavskom kraji len odzrkadľuje problém na realitnom trhu v našom hlavnom meste. Ten problém spočíva v tom, že ponuka nehnuteľností je tu vzhľadom na existujúci dopyt veľmi nízka,“ uviedla pre agentúru SITA.
Ďalšími faktormi, ktoré tlačia ceny nehnuteľností nahor sú podľa nej nízke úrokové sadzby a rastúce ceny stavebných materiálov.
Ďalší rast cien
„Vzhľadom na uvedené faktory očakávame, že ceny nehnuteľností budú v bratislavskom regióne aj naďalej rásť, ale tempo ich rastu by mohlo postupne časom spomaľovať. A samozrejme dostupnosť bývania v Bratislave sa bude pre priemerne zarábajúceho Slováka zhoršovať, keďže kúpa bytu, predovšetkým novostavby, je finančne pomerne náročná,“ skonštatovala analytička.
Východiskom z tejto situácie je podľa nej predovšetkým rozsiahlejšia výstavba bytov v Bratislave a okolí, predovšetkým cenovo dostupných nehnuteľností.
„Jedine širšia ponuka dokáže zatlačiť ceny realít v Bratislave čiastočne smerom nadol. Jedným z vhodných riešení by bolo zjednodušenie administratívy pre developerov a ich nové projekty. To by mohlo pomôcť zrýchliť výstavbu,“ uzavrela Glasová.
Ceny rastú všade
Ceny rezidenčných nehnuteľností podľa Národnej banky Slovenska (NBS) v tomto roku rastú prakticky vo všetkých vyspelých ekonomikách, na Slovensku tento rast podporujú aj ďalšie faktory, okrem napríklad výrazného zdražovania stavebných materiálov je to aj slabá ponuka.
„Za hlavný dôvod sa považuje kombinácia nízkych úrokových sadzieb a významného rastu úspor počas obdobia lockdownov,“ uviedol pre agentúru SITA hovorca NBS Peter Majer.
Ako dodal, súčasná situácia je neštandardná aj v tom, že po otvorení ekonomiky po druhej vlne pandémie sledujeme výraznejšie oživenie na dopytovej strane realitného trhu, ako na ponukovej. Tlak na rast cien je tak podľa neho ešte vyšší ako v minulom roku.
